[摘要] 编者按：2009年，我市启动实施农村住房建设及危房改造工程，确定用三年时间完成全市9.7万户、870万平方米建设任务的战略目标。一年多来，我市把农村居住工程作为一项重大民生工程，上下一心、合力推进，建设成果卓有成效。
眼下，从各市城中村到城边村，从镇驻地村到经济强村，从中心村到偏远村，一场波澜壮阔的“农村变社区、农民变居民”的农村住房建设工程正在加速推进。一个个或组团、或单一的社区镶嵌于各市广袤的大地上，勾勒出以市区为中心、中心镇为次中心、中心村为主体，城乡一体化发展的大格局。
这一浩大的建设工程中，各市城中村改造是关键的战略之举。这些城市中的村落，已与城市发展格格不入。改造这些村庄，是城市化的必然，也是为城市百姓谋福祉的民生之举。
政策惠民 尊重民愿 让百姓成为受益者
“用不了多久，我们就能搬进去，洗菜是自来水，做饭用天然气，冬天还有暖气。”站在回迁房建设工地旁，看着拔地而起的楼房，文登市天福办七里河村村民赵春晓憧憬着美好的生活。
不仅在文登，在荣成、乳山，城中村改造也循序的展开了。在改造过程中，各市都把群众利益放在首要位置，制定出台了一系列政策措施，从资金、土地政策、安置就业等方面，程度上让利于民，形成改造的强大合力。
崖头街道 上宋家村是荣成首批改造的城中村之一。“城中村改造的初衷就是让老百姓受益。拆迁改造中，我们充分尊重老百姓的意愿，限度让利于老百姓。”村党支部书记宋振聚介绍说。
怀着这样的民本情怀，从村民拆迁安置协议签订到土地丈量评估核算，再到旧村改造规划方案编制等工作， 上宋家村全都经过村民表决通过。改造中，他们按照“等面积置换”和“货币补偿”的安置原则，制定了拆迁补偿安置方案，按照每户133平方米建筑面积和项目设计容积率确定安置房用地规模。
“没有好政策，我们这辈子都别想住上楼房！”村民宋协周感慨地说。
据了解，自2009年以来，荣成市出台了一系列扶持城中村改造的政策。在拆迁补偿安置政策上，对合法民房、商业用房实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，由被拆迁人自由选择；在财政政策上，将土地出让金政府纯部分全部返还村庄，用于解决村民医疗、劳保和安置房及公建设施建设；在减免相关收费政策方面，限度地减免各类行政事业性收费、中介服务费和经营性收费等。
在文登，“让利于民”成为各政策出台的最终落点。在资金方面，文登市规定，凡是规划兼并15到20个村的镇区，市财政拿出3000万元的资金给予补贴。同时积极协调农业银行为农村居住工程提供资金支持，农行以惠农卡为载体，实施批量运作，建立信用村、信用户简化程序。通过利率优惠、政府贴息支持，允许先还利息、贷款到期后再还本金。
“随着城中村改造各项惠民政策的落实，老百姓尝到了拆迁改造的甜头，改造村村民参与的热情越来越高。”荣成市建设局有关负责人介绍说。
记者从市建委了解到，截至目前，荣成、文登、乳山52个城中村拆迁改造全面启动。
统筹资源 因地制宜 探索多方共赢改造模式
城中村改造涉及面广，工程量大，而且各市、各村情况千差万别。基于各自的发展情况，各市都提出坚持“政府主导，市场运作”的原则，因地制宜、因村而宜，统筹资源、分类指导，积极探索群众满意、多方共赢的运作模式。
近日，记者来到乳山市城区街道办事处官地村时，昔日的不少旧土房变成了平地，十几台施工车辆来回穿梭，一派繁忙的景象。据介绍，该村改造规划面积32万平方米，需要拆迁810户。目前，已拆迁320户，在建楼房面积3.6万平方米。
官地村的拆迁改造采用了“边拆迁、边建设、边回迁”模式，这也是乳山市城中村改造的普遍做法。据乳山市有关负责人介绍，乳山市城中村集体经济相对较弱，整体拆迁整体改造很可能造成资金紧张，安置房建设得不到保障。为此，他们研究决定采用边拆迁、边建设、边回迁的方法，以保障拆迁村民的利益，真正把好事办好。
与乳山相比，荣成、文登城中村改造模式相比更趋多元化，探索出整体拆迁、兼村并点、异地安置等多种模式，创造了不少成功经验。
文登市天福办事处七里河村是整体拆迁模式的代表。近日，记者在七里河村看到，一期8栋安置楼已经竣工，二期8栋安置楼主体已经建成，正在进行内部装修，今年下半年，全村百姓可实现整体回迁。为确保回迁改造的顺利进行，七里河村联合山东人和置业有限公司引入浙江资本2亿多元，为整村改造提供了资金保障。
作为荣成市区的一大片区，成山镇对驻地6个村采取了 “就地改造、异地安置”的形式分批次实施，规划用3年时间拆除房屋14万平方米，统一建设大型社区。早在2009年5月，该镇与荣达房地产合作，启动了成山6村旧村改造项目，目前已建成安置楼2栋7000平方米，80户群众搬入新居，1200平方米的商业设施全部投入使用。另有7栋安置楼和商品楼已完成桩基建设，其余4栋正在进行主体施工，今年10月即可完工。
南潘家村位于文登市南部，距市区五六公里，是典型的穷山村。可让南潘家人没想到的是，在农居工程建设中，河北村居委会却把南潘家村民请到了城里，与市区拆迁村河北村村民住进同一社区。这一举措开创了该市城乡联手改造的新模式。
完善保障 提升品质 让村民真正变居民
城中村彻底“脱胎换骨”，是消失，也是新生。当农民告别耕作的土地后，如何保障他们未来的生活品质，让村民真正变居民，成为摆在各市区面前的重要课题。
荣成市把决定新生居民民未来生计的办法写入了政策——按各村现有人口每人10平方米的用地规模，安排生产生活保障性商业设施用地。这些商业设施给居民，他们既可以用于个人经营，也可以出租，保障正常生活。
成山镇一位负责人给记者算了一笔账：每家按三口人计算，可分得商业设施30平方米，按照目前镇区出租价格，每月可得千余元租金，可以满足全家每月的生活支出。
着眼村庄长远发展，荣成市还规定：土地出让金全额征收，财政部门按照土地出让金提取农业土地开发专项资金后的土地政府纯的额度，安排等额扶持资金拨付给村庄，用于村民安置房、公建配套设施建设和村民社会保障等；农业土地开发专项资金全额上缴入库，财政部门按照不超过50%的比例安排给改造村庄所在镇区、街道，用于镇区、街道范围内的农业土地整理开发项目支出。
为了让农民真正过上城里人的生活，文登市在将土地返还村庄，反哺农民的同时，还大力加强基础设施建设，打通了城中村与城市连接的“血脉”。为此，该市明确提出，凡是进行集中改造建设的农村居住工程项目，必须按照方便农民生产生活的原则，搞好居住社区基础设施和公共服务设施建设，统筹安排、配套建设道路、供水、排水、污水和垃圾处理、供气、集中供热及科教文卫体等设施。
目前，各街道办事处、村庄结合各自实力，制定了一系列惠民政策，保障拆迁村民的长远利益。
今年，文登市天福街道办事处的河北、大五里、凉水湾、七里河等多个村庄被列入改造计划。改造中，凉水湾居委会依托濒临城市新区的地理优势，投资1.5亿元对凉水湾村进行旧村改造和商业开发，并要求所有商业设施不出售，只出租，以保障村民的生活。
不仅如此，天福街道办事处党工委书记周华介绍说，目前，一些村庄还利用出让土地取得的收入，为村民购买了养老保险，并定期发放福利。对于一些无力为村民购买养老保险的村庄，他们在天福工业园腾出土地，鼓励村里建设厂房出租，赚取。
桃园村地处石岛新城区中心地带，是荣成市正在改造的城中村之一。本着“村民居住条件和民生保障同步提高”的原则，该村将整体改造开发形成的利润全部用于民生发展，投资600多万元，为每个拆迁户和60周岁以上的村民每人每年购买3600元的养老保险；对拆迁户实行统一的经济补偿政策，每户给予1.6万元的安置费和每平方米140元的装修费；每年为每个村民发放600元的粮油补贴，代缴20元的农村医疗保险，还为每人保留了一分地的自留园，解决群众吃菜的问题；投资400万元，高标准建设了集党员活动中心、文化室、警务室、卫生服务站、文体健身广场于一体的社区服务中心，使村民足不出村就可享受到高标准、全方位的社区服务。
与此同时，桃园村还依托区位优势，鼓励村民发展个体经营、海上捕捞和海水养殖等产业，对不能从事重体力劳动的50周岁以上村民，村集体将其安排到集体兴办的民俗旅游度假村、花卉种植基地、村环卫队等岗位就业，使全村人人有活干、收入有保障。
农村变社区，村民变居民，随着各市城中村改造的进行，一座座富有生命力的“新城”正拔地而起。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
