[摘要] 从国家统计局到上海易居，再到中原地产，其实时发布的数据都显示楼市再次调整期迹象明显。过往那些对市场过于乐观的开发商，将面临较大的资金压力。
从国家统计局到上海易居，再到中原地产，其实时发布的数据都显示楼市再次调整期迹象明显。过往那些对市场过于乐观的开发商，将面临较大的资金压力。
标普在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司(中国海外宏洋)、华南城控股有限公司(华南城)、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司(万达商业)、花样年控股集团有限公司(花样年集团)和广州富力地产股份有限公司(富力地产)。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%，其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。
标普同时还担心近期购入绿城股权的融创控股。另外，他们尤其担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司(人和商业)和恒盛地产控股有限公司(恒盛地产)，两家公司的美元债券将在2015年到期。除非它们的销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。
大中城市拐点初现下跌预期已成
6月18日，国家统计局公布5月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有15个，环比下降的城市有35个，持平的城市有20个。
上周，深圳新房市场出现年初以来从未出现过的新局面：5个楼盘扎堆开盘，为市场供应了1122套刚需及高端住宅。虽然深圳单周推售量创下年内值，但仍遭遇购房者的冷对。这5个项目除了性价比较高且蓄客持久的中海九号公馆[实时消息 价格 户型 点评]以外，其余都是惨淡收场，开盘销售率平均仅4成左右，远低于去年7成的周均水平。
上海易居房地产研究院6月18日发布《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》也指出，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。
分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌。5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，观望情绪浓厚，成交冷淡，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠促销，均成房价下跌推力。从易居监测的数据分布来看，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。
以北京为例，今年二季度，北京住宅成交量很可能创造近3年来新低。根据住建委数据显示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的点。
从北京近两个月的量价水平看，5月成交量环比下降9%，而6月上半月成交量进一步下滑近一成，5月成交均价28854元/平方米，环比下降6.1%。楼盘降价的范围，也由郊区渐次向城区递进。
在上海，新房降价也暗中上演。4月26日，金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原价均价50000元/平方米，现价均价36000元/平方米。之后，徐汇滨江、浦东外高桥(行情,问诊)均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况，降价的个案越来越多。
中原地产等机构指出，房价下行调整已成必然，反映二手住宅市场价格的中原领先指数已显示这一趋势，上周中原经理指数和中原报价指数更是降至近两年新低，市场预期正在进一步下调。新房市场价格将迎来新一轮的调整。
融资难度加大
除了市场低迷，对开发商们另一不利因素是融资难度也在加大。
中原地产研究中心统计数据显示：5月房企发布海外融资计划，合计融资额度为69.94亿美元。
今年前5月，标杆房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元、69.94亿美元。从融资成本看，目前大部分房企的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上近期美元强势等因素，房企所承受的融资成本也在加大。
具体而言，5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。
分融资渠道来看，依然是以海外融资为主。据不完全统计，今年前5月，十家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%;而国内融资占比仅为27.4%。
分房企来看，今年前5月华润、雅居乐、招商的融资金额较高，均已突破120亿元;其次是富力，融资金额为60.53亿元;其他房企融资金额不超过40亿元。
中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资难度加大，一方面是受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨;另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅缩减了房企的融资总量。
此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出要加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。这也导致了房企特别是有海外融资渠道的房企，更加积极地储备资金。但海外融资成本也在加大。
5月5日，中国水务地产集团有限公司就发布公告称，公司建议进行一笔额外票据国际发售，发行条款和条件参考其于2013年11月28日发行的一笔3年期3.5亿港元的优先票据。据查，水务地产曾于去年11月28日公告称，发行总本金额3.5亿港元的票据，年息为12.5厘，2016年11月28日到期。
标普分析师符蓓在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2014年房地产商的融资成本将上升，银行和债券市场融资渠道也将收紧。银行和债券发行融资渠道将限于大型开发商和更具市场知名度的企业。而小型开发商无法通过这些渠道筹集资金，被迫依赖于其他融资途径，如影子银行产品，而这些渠道的成本一般较高且再融资前景具有不确定性。此外，符蓓还注意到，按揭贷款额度趋紧以及放款延迟，也导致销售放缓。部分银行取消首次购房者贷款利率优惠，也是销售放缓的原因之一。
2014年初房地产信贷紧缩，个人按揭贷款同比增速明显下滑。据央行数据，截至3月底，本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速首次出现同比回落。
一季度多家银行取消首套房利率优惠甚至上浮5%-10%，房贷审速度放缓。有的银行甚至暂停房贷业务。从资金来源来看，4月个人按揭贷款仅1077亿元，同比大幅下降11.4%。但5月个人按揭贷款为1104亿元，同比增长7.7%，个人按揭贷款情况有所好转。
资金压力加大
楼市下行期，资金永远是开发商的软肋。
国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。整体而言，房企的资金压力在明显加大。
符蓓认为，中国政府似乎考虑通过多种措施(如定向降低存款准备金率)释放更多流动性。但政府可能需要在保持审慎性和提供支持之间找到微妙的平衡。一方面，政府不希望重演2008-2009年房地产业的立即反弹;另一方面，鉴于房地产业对经济的重要性，也无法承受房地产业的长期疲弱。
这是目前有关信贷和房地产政策的主流看法。这也意味着，房企们很难再期许救市来获得现金流的缓解。
符蓓注意到，尽管市场层面并不乐观，但中国开发商在债务融资支持扩张方面仍然激进。具体表现是，房地产企业继续将销售额的很大一部分用于购买土地。今年1-4月，标普获评级开发商平均将合同销售中的38%用于土地收购。
其中，中国海外发展、华润置地、融创中国、龙湖地产以及佳兆业集团控股有限公司今年以来增加土地储备的势头较猛。方兴地产最为激进。该公司2014年1-4 月斥资185亿元收购土地，而同期销售额为34亿元人民币。
符蓓预计，方兴地产将寻找战略伙伴或财务伙伴来为这些收购提供资金。她认为，部分较为激进的开发商，容易受到房地产市场突然低迷的冲击，因为它们有较大金额的已承诺土地支出需要缴付，而且有时土地收购的单位成本较高。包括恒大地产和融创控股。
其他评级机构也注意到了开发商的资金困境。6月3日，穆迪发表报告指出，随着中国房地产市场增长持续放缓，未来12个月内合生创展销售疲弱的状况可能将延续，其现金/短期债务覆盖率或从2013年底的70%降至40%-50%左右。由于库存水平较高，该公司的债务水平预计也很难改善。
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