[摘要] 随着首开·孙河豪宅项目入市，昔日孙河高价地块终于全部亮相。而首开·琅樾5万元/平方米的均价相比不久前拿证单价25万元/平方米、均价超过“10万＋”的中粮·瑞府还不到一半，这无疑又在中粮·瑞府背上插了一把刀，让早在拿地之初业内就认为的“中粮将是孙河解套人”的判断进步一步坐实。
随着首开·孙河豪宅项目入市，昔日孙河高价地块终于全部亮相。而首开·琅樾5万元/平方米的均价相比不久前拿证单价25万元/平方米、均价超过“10万＋”的中粮·瑞府还不到一半，这无疑又在中粮·瑞府背上插了一把刀，让早在拿地之初业内就认为的“中粮将是孙河解套人”的判断进步一步坐实。
首开·琅樾“低价”入局
孙河豪宅市场注定不会平静。
继中粮·瑞府高价入市后一个月，首开股份的高端豪宅产品首开·琅樾也获得了预售审批。
根据市住建委官网信息，首开·琅樾此次共69套房源获得预售证。其中20#住宅楼的20套房源均价，5万元/平方米，而1#、2#住宅楼的9套房源获批的均价，为7.5万元/平方米。其余房源均价在5.2万元/平方米左右。
如果以获批房源中单价的1#组团的106号房源为例，该套型建筑面积544平方米，单价91196元/平方米，总价接近5000万元。
一位熟悉首开·琅樾项目的相关人士告诉记者，该项目是首开股份个纯高端楼盘，也是首开特色标准化运营体系下诞生的城市别墅产品。因此这个项目对首开来说具备更多试水的意味。更多是为了解客户需求，在销售任务上公司并没有太多规划和特别大的野心。
资料显示，首开·琅樾产品类型为类独栋、叠拼和洋房。其中，叠拼房源面积为280-390平方米，总价1200万-1500万元/套；类独栋380平方米，总价2100万元/套起，在同区域内的价格优势比较明显。
丽兹行豪宅分析师郑海燕表示，首开·琅樾项目主推的43栋“类独栋”产品，并不是严格意义上的独栋产品。既有独栋别墅的特点，但在价格上，并不会比联排贵多少。这个特点将让其定价更灵活。如果能实现价格错位，将在孙河板块形成协同效应。
孙河陷入豪宅混战
“现在还不能轻易判断首开‘低价’入市对区域内其他豪宅项目的销售带来怎样的影响。”一位豪宅操盘手表示，虽然高端项目消费人群在价格敏感性方面比刚需人群差很多，但总价如果相差百万元以上，还是会影响选择。
上述操盘手进一步分析，在地价上，首开相比泰禾·北京院子以及中粮·瑞府、首开·琅樾有一定优势。
资料显示，2012年以来，龙湖地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在孙河区域竞得土地。成交地块的楼面价，龙湖地产为2万元/平方米、泰禾集团为2.8万元/平方米。而2013年，首开以27.2亿元的总价摘得孙河两宗土地，平均楼面价则是2.6万元/平方米。中粮·瑞府的土地成本则，扣除配建后楼面价高达4.8万元/平方米的单价。
实际上，因为拿地时间相近、产品定位类似，首开·琅樾与包括泰禾北京院子、中粮·瑞府等项目一直都是市场比对的焦点。不过相比一个月前创造过25万元/平方米，以及平均单价超过“10万+”的中粮·瑞府售价，首开·琅樾5万元/平方米的均价，确实还是有些令人意外。z
“地价的优势让首开更具备操作的空间。”有业内人士表示，仅地价上中粮就比首开高出2万元。这也逼迫中粮必须将项目打造成至少是区域内的项目才有生存空间。与中粮·瑞府相比，首开·琅樾虽然容积率较高，在产品上有一定差异，但其定价空间将更为灵活主动。z
中粮腹背受敌
业内人士表示，在这个板块上，未来中粮·瑞府的处境恐怕将为困难。一方面，龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子入市较早，并且是顺延入市，当初竞争并不算激烈。在2014年北京别墅项目销售金额排行榜上，泰禾北京院子位列首位，而龙湖·双珑原著也名列三甲。二者的产品品质和销售业绩都表现强势。z
“迟到”的中粮·瑞府在今年6月初入市伊始，已被业内人士戏称为“活雷锋”，大家普遍认为，它的入市将为同区域内的龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子带来新一轮的热销契机。z
“首开的‘低价’无疑将让中粮瑞府陷入腹背受敌的境地。”一位代理行人士分析，昔日地王项目的入市通常会盘活同区域甚至是全北京的豪宅市场。但其自身的销售则很有可能陷入困境。中粮·瑞府报出的25万元/平方米的天价项目，在收获广告效应的同时，也可能带来过于高调的负面效应。z
“高报价其实是一把双刃剑。在博得轰动效应后，可能令部分客户望而却步，尤其可能让同区域竞品项目的‘性价比’得以凸显。”一位有着多年豪宅销售经验的代理公司负责人告诉记者，当前楼市不少豪宅喊出“天价”，从而抬高项目价码，营造一种高端的形象，但在实际销售过程中，定价超过10万元/平方米依然是一个短期内难以逾越的门槛。
面对北京今年豪宅集中入市的背景，豪宅项目还将面临寻找客户的棘手问题。z
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