[摘要] 近年来，随着房地产市场的繁荣发展，更加注重居住的节能、环保、舒适，提升居住的品质，已成为越来越多人的追求。然而目前，我市住宅产业“粗放型”发展的特点仍然突出，如何推动我市住宅产业化更健康发展?市房地产协会日前发布住宅产业发展调研报告，提出相关针对性建议措施。
近年来，随着房地产市场的繁荣发展，更加注重居住的节能、环保、舒适，提升居住的品质，已成为越来越多人的追求。然而目前，我市住宅产业“粗放型”发展的特点仍然突出，如何推动我市住宅产业化更健康发展?市房地产协会日前发布住宅产业发展调研报告，提出相关针对性建议措施。
住宅产业化水平总体较初级
住宅产业化即住宅产业的现代化，包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，二是住宅生产方式的产业化(工业化)。住宅产业化是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式对传统的住宅产业的全面改造，它要求生产住宅的各个链条密切协作，设计、施工、装饰、销售、服务完整统一。
市房协调研报告认为，尽管全市房地产开发企业从2003年的261家，激增到2013年的565家，增长了2.16倍，但实施住宅产业化的比例却一直在低位徘徊。大部分开发商对于
住宅的建造方式较为传统落后，普遍采用现场“浇灌式”的施工方式，施工现场需要大量建筑工人。工作环境差，手工操作多，环境污染大;工程质量难以保证，现场建筑材料和水、电资源浪费严重，而且产生大量的建筑垃圾。随着经济发展，我国正逐步进入老龄化社会，熟练和半熟练技术工人越来越缺乏，人工成本逐年增加，人员流动性大，迫使工程成本在不断增大。
住宅产品品质较低。设计阶段，企业项目设计深度不够、特色不足，甚至机械地照搬照抄或描图，楼体设计同质化较多，户型设计缺乏创新。施工阶段，部分企业仅仅满足强制性技术标准和结构安全，缺乏精益求精的态度，在新技术、新材料应用，部品标准化、预制化和一次性装修等方面做得不够，绝大多数是毛坯房，渗漏、裂缝、电气、水暖等工程质量通病较为普遍。
装修行业发展相对滞后。近年来，我市住宅产业的规模不断扩大，装修行业也发展迅猛，全市现有家庭装修企业106家，主要从事住宅装饰装修工程。但绝大多数规模较小，有的企业还没取得建设主管部门审发的资质等级，不仅使行业当中规范运作的厂商蒙受损失，同时也使消费者的合法权益难以得到保障。
住宅产业化优势明显
报告认为，产业化住宅是高品质住宅，更是全装修的住宅。目前市场上销售的毛坯房、经过粗装修的住宅，以及只提供厨房、卫生间墙地面、厨房装修的三种住宅，多数购房者需要进行重新装修即二次装修。目前，我市上述三类住宅占全年住宅销售总量的95%以上，住宅二次装修尽管改善了居民家庭的住宅环境，提高了住宅品位和舒适度，但也暴露出许多问题。比如，二次装修产生了大量装修垃圾和污水，不但浪费社会资源，而且影响社会环境。二次装修生产方式与住宅产业化方向背道而驰，严重制约着家装行业水平的提高。
以产业化方式生产的住宅产品具有高质量、高寿命、低成本、低能耗以及减少工程质量通病等诸多优点。
产业化住宅是节能型住宅，采用建筑保温与结构一体化技术。墙体生产过程中，保温材料与主体围护结构融为一体、墙体结构与保温材料共同形成复合保温墙体，在满足现行建筑节能要求的前提下，以节能措施与主体结构使用年限、耐火极限相匹配为目标，实现保温层与结构同寿命，达到节能减排和建筑节能的双重目的。
此外，产业化住宅在建造的过程中，将太阳能、空调、节水、节电等等技术进行全面一体化应用，使住宅的整体节能能力有了很大提升。
住宅全装修(精装修)是促进住宅产业现代化，进一步提高住宅建设整体质量，推动我市房地产业持续快速健康发展的一项重要内容。这一点在国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发[1999]72号)和原建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房[2002]190号)文件里早有体现。住宅的全装修(精装修)是住宅产业化成熟的标志，由于住宅产业的现代化，构建的是设计、生产、装修、销售、后期服务全产业链有机统一的整体，高度产业化的住宅，其装修实现了与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收交付，既让购房者从繁重的自行装修中解放出来，节省了大量的时间和精力，又避免装修施工时的土建、水、电、暖各专业的改造甚至是噪音扰民等问题，实现了节材、环保的目的。
推广住宅产业化刻不容缓
报告指出，当前，我国性的住宅产业现代化正在加速推进。2013年国办发1号文件要求“十二五”期间，要完成新建绿色建筑10亿平方米，同时将“推动建筑工业化”列为十大重要任务之一;国内80%的省市出台了地方“红头文件”响应国家在住宅产业化方面的号召;据了解，我省住宅产业化方面的技术标准也正在加快编制，全省住宅产业化已形成8个住宅产业化基地(威海丰荟、海尔、力诺瑞特、万华、潍坊国建高创、潍坊天同宏基、山东万斯达、潍坊宏源防水)和1个国家住宅产业化综合试点城市济南市(除深圳、沈阳外的第3个)的格局，数目之多在居前，多个地市政府层面已经开始推开。
据了解，我市助推住宅产业向现代化发展的新生力量已崭露雏形。威海丰荟集团有限公司作为全省8个住宅产业化基地之一，长期从事住宅产业化实践，始终致力于以住宅技术的集成创新，来提升住宅建造的产业化水平。在“四节(节水、节电、节地、节材)一环保”成套技术集成运用、构筑住宅产业链、全面提升自主创新能力等方面进行了大量有益的尝试，使住宅建设综合品质得以明显提升，收到了良好的社会效益。该集团采用“住宅建设技术集成一体化”理念打造的国家康居示范工程——上海花园项目，充分推广运用了节能与建筑一体化设计(CL建筑体系)，卫生间降板式同层排水，废污分流、双管排水，卫生间、厨房横排风，室内新风系统，太阳能与建筑一体化设计，设备与建筑一体化设计等15项住宅成套技术，实现了住宅建造技术革新的突破。
报告同时认为，住宅产业化的稳步推进有赖于坚强的组织保障，有赖于成功的典型示范，有赖于有效的政策激励。市房协已建议在全市推广荣成市“丰荟集团”的经验，试点住宅产业化，以试点的实际成果带动更多的优质企业或企业联盟加入到住宅产业化的实践中来。
报告在最后建议加快制订土地、财政、税收、金融等方面的激励政策，提高实施主体的积极性。对有条件的企业建设的住宅产业化项目，可以考虑出台政策作为给企业的建筑节能专项资金支持或产业化住宅项目奖励。如北京市，开发单位申请采用产业化建造方式，将在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积，奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。
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