[摘要] 在我国，有些不具备购买经济适用房、两限房的人以他人名义购房，还有一些已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或为防露富等原因以他人名义购买房屋。然而，随着近几年房屋价格大幅上涨，因借名买房引发的纠纷也层出不穷。
新华网甘肃频道消息 在我国，有些不具备购买经济适用房、两限房的人以他人名义购房，还有一些已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或为防露富等原因以他人名义购买房屋。然而，随着近几年房屋价格大幅上涨，因借名买房引发的纠纷也层出不穷。威海房天下
案例1：借名买房，结果鸡飞蛋打
2005年，因无购买经适房资格，梁先生决定借何先生之名购买北京市丰台区一套房屋，并向银行贷款47万元，房产证上落上了何先生的姓名。2010年，梁先生诉至法院称自己是房屋实际买受人，何先生仅是名义上的产权人，请求确认房屋归其所有。而何先生称，房产是他以按揭贷款购买并已取得产权证，产权人是自己。梁先生向法庭提交了一份他委托何先生以个人名义签订房屋买卖合同的协议书，经鉴定协议上的签名并非何先生书写；梁先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款，但又不能提供证据。2011年，梁先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。上诉后，二审维持原判。2012年11月，梁先生不服终审判决向北京市丰台区检察院提出监督申请。检方审查认为，虽然梁先生称是借用他人名义购买房屋，但就借名购房达成书面协议的事实，证据不足，法院认定事实清楚，适用法律正确，不予支持监督申请。威海房天下
案例2：以儿子名义购房，一家人闹上法庭
北京的李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年，李先生承租的公房遭遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子小李的名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小李签订北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议，协议载明的购房人为小李，承租人为李先生。后小李与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年，小李诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院终判决支持了老两口的请求。
嘉宾：
甘肃光明律师事务所律师 孙智俊威海房天下
甘肃光明律师事务所律师 李晓萍威海房天下
主持人：明知有风险，为什么还有人要借名买房？威海房天下
孙智俊：所谓借名买房，指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人作出约定，约定实际买房人以名义买房人的名义买房，等到适当的时候再将房产过户到实际买房人名下，有时候实际买房人则支付给名义买房人一定的酬金作为对价。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权，一般是出于以下原因：，规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。第二，贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。威海房天下
李晓萍：此外，还有以下两个方面。转移财产逃避债务，债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象；简便手续，减少税费。房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。
主持人：日常司法实践中，对借名买房的合同效力是如何认定的？威海房天下
李晓萍：在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。合同法奉行合同自由原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。威海房天下
孙智俊：对于借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。需要提醒市民，“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，好不要购买，以免一旦发生纠纷，后落得房财两空。威海房天下
主持人：借名买房存在哪些实际法律风险？威海房天下
孙智俊：首先，在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下，如案例二中实际出资人也无法取得房屋产权。威海房天下
其次，物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。威海房天下
李晓萍：此外，登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。
被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
主持人：如何防范借名买房合同可能引发的风险？
孙智俊：根据《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险是不言而喻的。在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。同时由于借名买房行为一直存在一个潜在的又容易被人忽视的情况，如果登记购房人死亡、失踪，或下落不明，实际出资人无法进行过户，只能通过法院诉讼来解决。这种情形是非常复杂的，如果登记购房人死亡，则要将登记购房人所有合法继承人列为诉讼主体。如果下落不明则要列明登记购房人、登记购房人所有合法继承人列为诉讼主体。如果其中这些合法继承人再天各一方，有关诉讼法律文书的送达将极为困难。
李晓萍：借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。在此提供一些规避风险的办法：签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证；将房屋抵押给实际出资人；实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上；名义产权人立一份遗嘱。
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