[摘要] 2月3日发布《中国房地产政策跟踪报告（2015年1月）》2014年以来，房地产市场总体下行，处于调整周期，受此影响，中国宏观经济也仍存在一定下行压力。进入2015年，虽然一二线重点城市楼市缓慢回升，但三四线城市仍表现观望预期强烈。
产业网讯：中指研究院 2月3日发布《中国房地产政策跟踪报告（2015年1月）》2014年以来，房地产市场总体下行，处于调整周期，受此影响，中国宏观经济也仍存在一定下行压力。进入2015年，虽然一二线重点城市楼市缓慢回升，但三四线城市仍表现观望预期强烈。中而各部局集体出声，表态当前楼市波动仍在正常范围，2015年将稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。特别是国务院总理李克强表示，房地产的刚性需求是长期的。中央对房地产长期发展的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
一、市场情况：1月百城住宅均价环比止跌同比仍降，部分城市成交显现春意
1月百城价格指数环比止跌微涨，同比跌幅扩大。2015年1月，100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%。从涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。同比来看，100个城市住宅均价与2014年1月相比下跌3.09%，跌幅较上月扩大0.4个百分点。十大城市（新建）住宅均价为18990元/平方米，环比止跌上涨，涨幅为0.59%；同比继续下跌，跌幅扩大0.62个百分点，至1.23%。
年初各级城市成交同比回暖明显。1月，一线城市月度周均环比虽然有下降，但同比继续回升，较上年同期增长69%。其中深圳同比增幅大超过300%。二三线城市本月周均成交环比下降20%，但同比仍增长9%。监测的15个二三线城市中，东莞、南宁和中山同比增幅为明显，均在50%以上。
二、中央多部委密集发声，推动房地产平稳健康发展
多部局集体发声，稳定住房消费预期。2014年以来，房地产市场总体下行，处于调整周期，受此影响，中国宏观经济也仍存在一定下行压力。进入2015年，虽然一二线重点城市楼市缓慢回升，但三四线城市仍表现观望预期强烈。中而各部局集体出声，表态当前楼市波动仍在正常范围，2015年将稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。特别是国务院总理李克强表示，房地产的刚性需求是长期的。中央对房地产长期发展的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
推动保障房建设新思路，加快库存去化。2014年部分城市库存高企，去库存成为楼市的重要课题。而2015年市场仍处于去库存、去杠杆周期。住建部、财政部多次表态，在推动保障房建设、托底民生保障的同时，采用新思路新办法，通过加大货币安置比例、政府回购商品房作保障房源的方式，拓宽保障房源渠道，通过市场筹集房源，提高住房保障效率，推进三四线城市高库存去化。回购商品房作为安置房的方式将对保障房与商品房起到双向作用，既为拆迁居民快速解决了住房安置问题，又为当地房地产平稳健康发展提供了动力。此后福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，《意见》明确，由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，从市场上收购安置房源。四川、陕西等省也提出要扩大城镇危旧房棚户区改造的货币化安置比例，出台收购商品房补充保障房政策。
三、推进租赁市场建设完善，农村土地改革步伐加快
住房租赁市场加快发展。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到十分重要的作用。通过租赁解决住房问题已成为城镇居民家庭实现住有所居的重要方式。1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。此次意见出台，有利于解决不同需求居民住房问题，正确引导居民住房消费，完善住房供应体系。同时，也将盘活市场存量，拓宽融资渠道，促进房企转型升级，推动新型城镇化建设。
公积金支持租房条件放宽。为改进住房公积金提取机制、提高制度有效性和公平性，2015年1月28日，住建部、财政部和中国人民银行联合对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，明确租房提取公积金的条件、规范租房提取额度、简化租房提取要件。此前国务院总理李克强主持国务院常务会议时提出要放宽提取公积金支付房租条件。此次《通知》出台，秉承了会议精神，使住房公积金在房屋租赁上发挥更大作用。
此次三部委出台公积金新政，放宽对租房提取公积金条件，将在一定程度上缓解公积金提取条件苛刻、对租房支持力度不够等问题，有利于缓解居民租房资金压力。另外短期来看，由于此次新政主要针对住房租赁市场的利好，对于购房者意义不大。但从长期来看，配合《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，将全面促进住房租赁市场健康发展，有助于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题，促进人口有序流动；同时也将促进商品房、二手房的“从售转租”，有利于盘活存量房源，提高资源利用效率，进而推动市场积极健康发展。
农村土地制度改革逐步推进。上年末本年初中央连续出台文件，推进农村土地改革。2014年11月出台的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。年初的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》标志着我国农村土地制度改革即将进入实质性阶段。1月22日，国务院办公厅出台《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，要求建立健全各类农村产权依法流转交易的平台，引导农村产权流转规范化、市场化。中央此番多轮出台政策，表明农村土地改革已进入实际操作阶段，土地权益将在产权流转交易市场中有序流转，土地确权登记工作加快，集体经营性建设用地入市试点增加。中央2015年一号文件仍聚焦“三农”，对于土地制度改革的深化依旧成为重点。
四、地方两会聚焦深化改革，着眼长效机制建设与区域一体化发展
1月，多省市陆续召开两会，部署2015年政府主要工作目标及内容。梳理各地的政府工作报告可以发现，区域一体化、多地协同发展成为各省市城市战略布局的着力点，不动产统一登记与农村土地改革也是今年各地两会的热点话题，而推进户籍制度改革、规划城市建设等工作始终是落实新城镇化建设的发力点。
各省市把握机遇，积极响应区域一体化“一带一路”国家发展战略。本次两会的各地政府工作报告中，“一带一路”成为关键词被反复提及。大多数省市积极表示要对接和融入国家“一带一路”战略，实现区域一体化、多地联动发展，把握历史机遇，实现本地再开发再开放的新常态发展。
京津冀协同发展均明确被写入北京、河北、天津三地政府工作报告中。北京在其今年重点工作安排中，“积极推动京津冀协同发展”被置于首位。河北表明将出台推动京津冀协同发展实施意见，积极打造承接合作平台，实施战略合作框架协议。天津则是强调将深化产业对接、引进北京部分产业和项目。内蒙古自治区也立志抓住京津冀产业转移机遇，在乌兰察布、赤峰等地打造承接产业转移基地、发展“飞地经济”。
针对“一带一路”、长江经济带建设等重点发展战略，四川、福州、辽宁、重庆、河南、内蒙古、陕西等省市深知其能带动相关产业发展，提升城镇化质量与水平，积极抢抓战略机遇，努力推动地区更好的融入中国经济乃至世界经济的版图之中。四川制定东西南北四条发展线路，触角延伸至东盟自由贸易区、欧亚大陆通道和长江水运。福州明确发挥海运优势，自身定位为海上丝绸之路战略枢纽城市。置于丝绸之路经济带重要节点的陕西与河南则乘势而上加快建设，努力加强与沿线国家和地区交流合作。而位处长江经济带的重庆将务实推进成渝经济区一体化，深化渝黔、渝鄂、渝湘等区域合作。
各地抓紧落实不动产统一登记。2015年《不动产登记暂行条例》马上进入正式落实阶段，地方政府积极配合将落实工作提速进行。北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合，对不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案。福州、湖南等省市也在工作报告中强调推进不动产统一登记，建立配套制度体系。
农村土地改革依然是各省市工作重点。各省市基本都谈到推进农村土地承包经营权的工作。上海要求扎实推进农村集体经济组织产权制度改革，完善集体经济组织治理结构；基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证，引导土地承包经营权有序流转；因地制宜推进宅基地置换和归并，鼓励农民集中居住。福州强调集体建设用地使用权、宅基地使用权、农村房屋所有权、林权等确权登记发证。
户籍制度改革不断深化。河北提出加快推进户籍制度改革，抓紧出台差别化落户政策，合理确定石家庄、唐山、保定、邯郸4个市区人口超100万城市的落户条件，有序放开其他7个设区城市的落户限制，全面放开县级市、县城和建制镇的落户限制。北京、福州深化户籍制度改革，将推行居住证制度，北京也将研究制定积分落户政策。内蒙古自治区、贵州加快户籍制度改革，分类推进农牧业转移人口在城镇落户。
五、展望：稳定消费促库存去化，市场化改革继续深入推进
去库存仍是2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍然稳定，同时通过建设完善住房租赁市场、扩大保障房源，在完善住房供应体系和保障房建设的同时变相消耗楼市库存。而地方继续提升对库存去化的支持力度。未来预计仍有更多库存高企的城市出台短期调整政策，稳定住房消费、促进楼市去化。
长效机制各项细则逐步制定落实。中央逐步推进不动产统一登记，加快农村土地改革，完善住房供应体系、开展新型城镇化试点；而各地两会也以落实土地、户籍制度改革和不动产登记细化、围绕国家三大重点战略推进一体化和城镇化进程。随着各地对政策的不断深化落实，长效调控机制将逐步建立健全。2015年，不动统一登记将逐步实施，土地改革、户籍改革进入关键点，以房地产税为代表的财税改革和立法将有明显进展，多层次多渠道的住房供应体系也逐步建立健全。
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