[摘要] 1月24日，北京市第十四届人代会举行首场新闻发布会。北京市住房和城乡建设委员会副主任王荣武表示，去年全市累计申请保障性住房2.7万多户，审核通过2.2万多户。根据规划，2014、2015年已经备案的轮候家庭居住问题解决后，今后经济适用房将不再建设，正式退出历史舞台，而转向限价房、自住房建设。
原标题：马赢刘轶：经济适用房为何退出历史舞台
作者马赢系中国人民大学财政金融学院讲师，刘轶系湖南大学金融与统计学院副教授。原文《城镇住宅需求结构变动及其影响因素实证分析》刊于2014年2月《消费经济》，本文为摘编内容。
1月24日，北京市第十四届人代会举行首场新闻发布会。北京市住房和城乡建设委员会副主任王荣武表示，去年全市累计申请保障性住房2.7万多户，审核通过2.2万多户。根据规划，2014、2015年已经备案的轮候家庭居住问题解决后，今后经济适用房将不再建设，正式退出历史舞台，而转向限价房、自住房建设。这标志着经济适用房正式退出历史舞台。
经济适用房不好卖
从2000 年开始，经济适用房的销售量占比呈现明显的下降趋势，直至2005 年左右才渐趋平稳，与此同时，普通住宅的销售量占比呈现明显的上升趋势。
依据1998-2010年数据，经济适用房、普通住宅和别墅(包括高档公寓)这3类住宅在销售面积与销售额方面存在如下变化：从销售面积上看，普通住宅、别墅(包括高档公寓)的增长率高达880%和1122%，而经济适用房的销售量仅增长了65%;从销售额的增长情况看，普通住宅、别墅(包括高档公寓)分别达到了2217%和2807%，而经济适用房的增长率只有298%。经济适用房销售总量的增长水平远低于其他两类住宅，而其销售量占比甚至出现了明显下滑。从销售面积及销售额占比来看，普通住宅占比呈现初降后升的态势，销售面积及销售额占比处于80%-90%之间，占据了整个住宅市场的绝大部分。别墅(包括高档公寓)的销售面积占比从3.19% 上升至4.52%，如以销售额衡量则增长更为明显，从7.91%上升至10.46%，在整个住宅市场中亦占有一席之地。相较而言，经济适用房的销售面积曾一度从15.39%上升至2000 年22.69%的峰值，之后却持续下滑至2.94%，销售额占比则从8.60%下滑至2010 年的1.55%。
综上，与普通住宅、别墅(包括高档公寓)相比，经济适用房销售总量增长缓慢，而销售量占比下滑明显;普通住宅、别墅(包括高档公寓)的销售总量增长迅速，且销售量占比均有所上升。此外，经济适用房销售占比明显下滑而普通住宅占比持续上升。
1、供给动力不足。普通住宅、别墅(包括高档公寓)的开发能够从土地出让、相关税费等途径为地方财政大量输血，而经济适用房带有极强的政策性与计划性，在土地、税赋方面享受政策优惠，需要地方财政支持，地方政府推动经济适用房开发的热情普遍不高;对于开发商而言，经济适用房价格偏低，利润较薄，如非特殊情况(如政府附带补偿条款)亦缺乏开发动力。
2、购买资格的限制。各地经济适用房均会设置一定的购买资格，具备当地城市户籍往往是必备条件，这就把大量跨市流动人口、进城农民等消费欲望较强的群体排除在外。
3、市场定位尴尬。首先，与一般商品房相比，经济适用房在价格上有一定优势，但往往在区位、建设质量上与普通商品房有一定差距，这导致部分中、低收入阶层消费者在选择经济适用房时面临两难抉择。其次，经济适用房的功能、消费主体定位较为宽泛、模糊，针对性不强，往往先启动建设再开展申购工作，开发效率、接受程度往往比不上前者。
上述现实造成了经适房供需总量增长缓慢、供需占比持续下滑的现象。近年来，随着城镇化的快速推进，回迁房、农民拆迁安置房、公租(廉租)房等其他形式的保障房大量出现，满足了大量新生城镇居民或是城镇中低收入阶层的住房需求，在某些地区其供给、销售量明显超过经济适用房。无论是从政策设置还是从市场地位看，传统经济适用房的定位都有待重新审视。
城镇化促使房子热销
研究表明，城镇化是普通住宅、别墅(包括高档公寓)销售持续增长的主要动因。影响各类住宅销售量的主要因素依次为：城镇人口数量、城镇居民人均可支配收入、人均国内生产总值以及住宅销售均价。
即使对于别墅(包括高档公寓)，城镇人口数量增长对于销售量提升的解释力度也超过了城镇居民人均收入，这表明城镇化是推动我国城镇住宅需求的重要力量。在城镇化的推进过程中，我国住宅需求逐渐从计划体制向市场体制转轨，拥有城镇住宅逐渐成为"城市人"显性及隐性的身份标志，从显性方面看，城镇住宅往往与户籍、教育、社会保障等城市福利资源捆绑;从隐性方面看，住宅逐渐成为家庭与个人财富、身份地位的主要标志之一。
正是在上述背景下，随着城镇人口的持续上升，住宅消费得到了持续有力的支撑，且显示出较强的刚性;当然，国民经济实力的整体增强、家庭收入的提高使住宅消费的持续增长成为可能，但收入增长并非促进住宅消费的直接原因。这是因为，人均收入的增长，房价呈现同等的增长趋势，单纯的收入增长并不足以成为住宅销售量增长的推动力。销售量随房价攀升主要源于以下原因：一是城镇居民的住宅需求呈现较强刚性，对住宅的迫切需求心理与收入的增长使得住宅需求的价格弹性较小;二是随着房价节节攀升，其财富效应显现，消费中的投资、投机成分逐渐增多。
3类住宅销售情况变化
首先从供给总量上看，经济适用房、别墅(包括高档公寓)在供给总量上较为接近，2010 年两者的施工面积、竣工面积均约为普通住宅的5%左右。所不同的是，经济适用房的供给量近年来持续下降，而别墅(包括高档公寓)则呈上升趋势。
从待售率变化的总体趋势上看，各类住宅的待售率都经历了先降后升的过程，2007 年处于待售率的历史低点，这反映了住宅销售从房地产市场发展初期开始逐步升温，然后又渐趋理性的过程。相对而言，经济适用房年均待售率约12%，变化幅度很小;普通住宅的年均待售率达到了20%，别墅(包括高档公寓)年均待售率则高达28%，且二者近年来上升趋势明显。以上现象说明，相对于普通住宅、别墅(包括高档公寓)，经济适用房的潜在需求较强、对可售存量消化力度大，但其供给总量占比却持续下降;别墅(包括高档公寓)的待售率一直处于高位，但即使在待售率上升的同时供给仍在持续放大。
综上，1998-2010 年，普通住宅、别墅(包括高档公寓)的销售量及销售占比总体呈上升趋势，城镇化的推进、住宅市场供需机制的转型是推动其销售增长的主要原因，但近年来，上述两类住宅的待售率持续上升，已处于相对高位，应引起重视;相较而言，经济适用房的销售总量未随城镇化推进、居民收入水平的提高而相应上升，销售占比甚至持续下降。
鉴于上述情况，建议住宅市场改革与调控可着重从保供给与调结构两方面入手：
(一)保供给。从各类住宅待售率的比较可以看到，保证中低收入阶层的住房供给是重点。据相关测算，我国在"十二五"期间需要新建住房建筑面积54亿平米，而进城农民、城市贫民阶层等中低以下收入阶层的住房需求将在其中占很大比重，该群体数量庞大、住房需求迫切，住房保障不仅关系到该群体是否能真正共享城市福利体系，而且关系到社会的和谐、稳定发展。对于中低以下收入阶层的住房保障，一是要做好制度设计，兼顾效率与公平;二是要解决大量住房建设的资金来源。在制度设计上，应避免保障房供给政策覆盖出现盲点地带，传统经适房针对具有城市户籍的低收入阶层，而回迁、安置房针对城镇化进程中失去原居所或土地的人群，大量不满足上述条件的跨市务工、进城农民则被排除在外。建议除特殊带有征用补偿意义的保障房(如回迁房、安置房)外，逐步建设以公租、廉租房供应为主体的保障房供应体系，对不同收入层次的消费主体适用不同等级的租金补贴标准而非配备不同类型的住房，逐步实现保障房供应体系的并轨运行。在保障房建设的资金来源方面，除财政支持外，可倡导社保基金、各种险资等追求长期、稳定回报的资本进入保障房建设市场。
(二)调结构。一是对住宅产品的供给结构进行引导与调控，鉴于高端住宅的待售率已经较高，可通过加强信息引导、调节税费杠杆的途径进行调控，避免其投资效率进一步下降，防止结构性的待售、空置情况进一步严重化;同时，通过信贷、土地、税费等方面的优惠政策，引导、鼓励开发资源适当向中低端住宅市场倾斜。二是引导城镇居民住宅消费观念的转变，对于中等以下水平收入群体，应逐步将住宅产权与城市户籍、社保、子女教育等福利松绑，在此基础上引导其有效利用保障用房解决基本的住房要求;对于中等以上水平收入消费者，主要通过市场模式解决供给，同时也应通过房产税、信息引导等方式，逐步还原住宅的基本消费品属性，减弱其投资属性，引导该群体的住房消费心理回归常态。三是重视对地域间的不均衡进行调控，对于整体空置率已经较高的地区、城市，应通过控制土地指标供给等途径防止其进一步过度投资，同时引导大量进城群体向中小城镇转移或是就近城镇化，避免给一线城市的住房、社保、教育等城市资源施加更大压力。
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