[摘要] 近日颁布的公积金新政对济南的楼市来说，无异于是个“特别”利好的消息。记者采访得知多个楼盘的成交在年后均呈现出回暖迹象，多个楼盘负责人承认在市场大背景逐渐好转的前提下，公积金新政的颁布无疑给了市场一剂强心针，对购房者和开发商来说都是双重利好。在这种利好的促进和刺激下，楼市成交势必会保持继续向上的态势。
近日颁布的公积金新政对济南的楼市来说，无异于是个“特别”利好的消息。记者采访得知多个楼盘的成交在年后均呈现出回暖迹象，多个楼盘负责人承认在市场大背景逐渐好转的前提下，公积金新政的颁布无疑给了市场一剂强心针，对购房者和开发商来说都是双重利好。在这种利好的促进和刺激下，楼市成交势必会保持继续向上的态势。
政策导向成回暖推手
“政策落地，在短时间内很难在数据上有所体现，但是对于市场心理来说却起到了正面的导向作用。”一位楼盘销售的负责人这样对记者说。
关于公积金新政落地对市场的影响情况，记者采访了省城多家在售楼盘，很多项目负责人均表达了对公积金新政的接纳，以及对未来市场复苏回暖的期待。2013年和2014年市场上观望的意向购房者不在少数，很多人都期待市场能有一个较有代表性转折点，或者市场更冷抑或开始回暖。两会结束后，关于楼盘的讨论就很多，加上目前新政的颁布，促使很多还在观望中的购房者纷纷出手。在采访过程中，记者印象深的便是“人心”两字，即人对市场的信心、对楼盘的信心。
工业南路一家在售楼盘的项目负责人告诉记者：“春节过后，售楼处的来访量明显增加，而且有效到访率也在提高。年后的成交比例也有了较大比例的提升，目前的成交率在40%-50%上下。”另一位东部楼盘的销售负责人也对记者说：“楼盘初三开始上班，当天便有房源成交，年后的周成交量都比较好，平均每天成交的房源能达到7套左右。”记者从市场一线获得这些数据表明，市场中存在的部分观望者正在逐渐出手，即便是使用商业贷款的购房者也有很多选择在这个时候出手购房。
今年市场压力小于去年
目前济南多个楼盘都呈现出了稍微回暖的迹象，但是这却不能代表市场真正的开始回暖之路。很多企业在预测2015年市场发展的时候，多数仍不看好，很多企业在制定下年年度任务时都选择了跟2014年持平。
但是目前的市场状况，却让开发公司重新看到了销售的希望。而老百姓为关心的问题是：市场一旦好转房价是否会再次上涨，对此记者也专门采访了项目负责人，但却得到了2个不同的意见。其中一位负责人对记者说：“济南目前的楼盘库存量还很大，市场在回暖的情况下应该先以去库存为主，所以他们销售的楼盘短期内是不会选择涨价的。”而另外几个楼盘的负责人则斩钉截铁地说，一旦市场有好转，楼盘的销售价格将会有不同程度的上调。
同样的问题，却有两种不同的答案，经过进一步采访记者得知，两种不同的销售策略与自身楼盘的库存量有着很大的关系。一般刚入市的新楼盘几乎没有封顶、交付的房子，所以他们的库存压力会小一些，在销售单价上自主性会比较大；相反在济南多盘联动的楼盘他们的库存量大，对资金的需求会更大一些，在楼盘涨价方面会比较慎重，多会选择走量回笼资金。
对于年度销售任务来说，很多公司都没有对今年的销售任务进行调整。相对于去年的销售压力来说，2015年的销售压力会相对小一些，公司暂时不考虑调整任务，在销售过程中销售策略势必会做出调整，或许也会仅针对户型和面积做售价上的微调。
就今年的市场发展态势来说，多数开发商都认为今年的市场形势要好过去年，虽然市场不可能出现大面积的反弹局面，但就成交形态和市场心态来说，在多重政策利好的刺激下，今年的市场表现和楼盘成交将会呈现一个向上发展的态势。
市场化发展需要政策调节
记者观察到前段时间市场上热议的《不动产登记》政策与近日颁布的公积金新政，在内容上存在些许对立，针对这点记者也采访了几位业内人士。其中一位业内人士告诉记者：“单纯看这两个政策，的确有些地方相悖，一方面是靠收税来抑制买房，一方面是通过政策刺激来鼓励买房，一旦两个政策同时实施确实有些矛盾。但是细想却并不这样，但就楼盘销售来说，这种影响其实并不是很大，国家始终还是鼓励刚需和改善性住宅的购买，而对投资性的购买依然持不鼓励态度。从这方面看来，不动产登记和公积金新政是不相矛盾的两个政策，是两个概念的政策。”
也有业内人士认为：“政策的出台是楼市市场化发展的必然产物，房地产市场逐渐从规划经济转向市场经济，需要依托政策来调节，政策制定的初衷都是为了让市场更加规范、有序，并自主的发展，用市场自身的力量来调节市场发展。”
而面对政策细则里，阐述的90平米以上及以下两种不同的实施政策来说，业内人士分析称：“政策不会一下子放开，而是一步一步循序渐进式进行的，一旦时机成熟的话或许会进一步扩大优惠实施范围。在政策放开的同时还得兼顾济南公积金管理中心的承受能力，一旦出现大面积使用公积金贷款的情况，对相关部门来说也存在不小的压力。而且政策主要还是鼓励刚需族的购买，90平米以下的购房者仍是以纯自住为主，所以此次政策还是针对刚需族有比较明显的倾向性的。”
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济南公积金新政细则
3月16日，济南公积金贷款放宽首套房认定标准。新政要求，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策。具体的首套房住房公积金贷款政策为，购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。
对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，若申请住房公积金贷款购买普通自住住房，其住房公积金贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。按照2015年2月28日央行刚刚调整、济南市已经开始执行的贷款基准利率，个人住房公积金贷款5年以下(含5年)利率为3.5%，5年以上为4.0%，基准利率的1.1倍为4.4%。
继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策。上述政策自公布之日起实施。这也意味着，在首套房的认定标准上，公积金贷款和商贷在首套房的认定上都一样。“认房不认贷”框框将被打破。
记者马妍
威海房天下转载
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