[摘要] 虽然今年以来利好房地产行业的政策不断，但是从近期公布三季度业绩的数十家上市房企交出的成绩单来看，这些政策对楼市成交的作用并不如人意。
虽然今年以来利好房地产行业的政策不断，但是从近期公布三季度业绩的数十家上市房企交出的成绩单来看，这些政策对楼市成交的作用并不如人意。数据显示，目前发布了三季度业绩的46家房企中，有70%的公司成绩单难看，更有20家房企预计亏损。在躺着也赚钱的时代过去之后，库存高企、资金链紧张的困局是笼罩在整个行业头上的阴云，而摆在三四线城市中小房企面前的，更是残酷的生存问题。
40%上市房企三季度预亏
从目前来看，今年房企的三季报情况不容乐观。统计数据显示，共有46家房企预告了三季度业绩，其中，绿景控股(000502)、荣丰控股(000668)等9家房企预计将继续亏损，广宇集团(002133)、南国置业(002305)等11家房企预计首亏，仅中粮地产(000031)、海德股份(000567)等10家房企预告业绩预增，3家预告略增，4家预告扭亏。
在公布业绩预告的房企中，苏宁环球(000718)、中关村(000931)和美好集团(000667)成为增幅排名前三的企业。华联控股(000036)、嘉凯城(000918)、铁岭新城(000809)等公司业绩则下滑严重。其中，嘉凯城的业绩为持续亏损，今年三季度净利润预计亏损6亿元，华联控股则预计亏损约3600万元。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然2015年楼市相比去年有所复苏，但房企利润率持续下调，“增收不增利”的现象依然明显，中小企业的情况更为严重。张大伟预计，2015年完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性很小。
“从三季度房企预告来看，经营业绩下滑已经是一个不争的事实，这体现了房地产行业暴利时代的消逝”，易居智库研究总监严跃进分析，一方面，房企追赶销售业绩的过程中，经营成本相对较高，盈利水平因此会受到影响，另一方面，项目背后的土地成本偏高，也会影响到盈利水平的提升。
中小房企在三四线城市面临生存问题
值得注意的是，目前公布三季报的46家企业以中小房企为主，万科(000002)、万达等大型房企的业绩还未公布，尚不能代表A股140多家房企的整体表现，而是反应了中小房企今年业绩变动的水平。而这些中小企业大多分布于三四线城市，“库存巨大、去化缓慢”一直是困扰这些地区楼市发展的主要因素。
在预告业绩的房企中，铁岭新城的业务主要在辽宁铁岭市，三季度预计亏损额为7000万元-8200万元，早已建成的铁岭新城也曾被媒体报道入住率极低，陷入“鬼城”危机。铁路新城在本次业绩变动说明时表示，截至目前，三四线城市房地产市场景气度仍然很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。
同样，业务范围主要在四川南充市的金宇车城(000803)，今年三季度的业绩也不甚理想，净利润预计亏损1061万元-1211万元。业绩变动原因说明称，受大环境影响，与去年同期房产相比，房产销售有大幅度减少，去年1-9月房产销售收入5170万元，今年1-9月房产销售收入约2450万元，影响净利润约1100万元。
“金九”含金量大幅缩水
与房企业绩息息相关的，则是商品房的销量，但作为楼市传统旺季的“金九”，今年的表现并不如预期，未能大幅提升房企的业绩。2015年9月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1905万平方米，环比仅增长2.9%，同比增长29.0%。严跃进分析，今年九月份环比增幅之所以不如预期，和此前改善型购房需求的积极释放、房企推盘节奏较慢等因素有关。
虽然“金九”的表现不甚乐观，但“银十”的市场仍有较大提升空间。中原监测的上周(10月5日-11日)22个城市重点项目的推售套数环比增加了104%，达到年内的第三高位，为后市提供了充足货源。各地市场认购情况也表现良好，22城市的整体认购率达到61%。张大伟预测，随着9月中下旬供应高峰的来临，预计“银十”市场表现有望超过9月。
严跃进也认为，随着各大城市和房企的推盘节奏的加快，市面上房源增加，购房者的可选择面拓宽，有利于交易活跃度的提升。另外，考虑到近期房贷利率处于历史低位等因素，10月份市场成交预期可观。
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