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两会再提房地产税,现在还该不该买房?

威海特价租房 2018-03-08 19:23:23

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转自:缓缓说(ID:huanhuanshuo520);作者:缓缓君

房地产税又有了新进展。

3月4号,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示:“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

简单来说就是两句话:1.房产税立法已经在起草论证了;2.力争早日提请人大常委会初审。

这意味着短期内,房地产税一定不会出台。

首先,在张业遂列举的几个今年将制定的税法中,并没有提及房地产税,这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。其次,一项法律从起草阶段到正式实施,中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审,而初审之后还要经历多轮审议才能通过。

对于影响国计民生的重大法律,审议过程会更加审慎,比如《物权法》就经历了7次审议,立法周期达到了14年之久。

考虑到房地产税对国计民生的影响实在太大,而且还会直接影响到利益集团的利益,所以在2020年之前,完成立法的可能性真的不大,更不用说是正式实施了。

因为那些发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。

如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。

复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:

“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”

2007年《物权法》出台,其149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

虽然有不少人认为这相当于变相承认房主对土地所拥有的权利,从而为房地产税征收开路,但如何在法理上把征收房地产税的合法性说清楚,这也不是一个容易解决的问题。

房地产税还面临着征收条件的难题。

曾以为2017年底可实现全国不动产信息联网,这是国土部明确列入计划表的任务,也是房地产税征收的基础(如果连房产信息都查不清楚,征收房地产税就无从谈起)。

然而2017年结束了,这件事却没有被再次提起,就这么静悄悄地过去了。这就说明房地产税的推动进度并没有预想得那么快。当然,既然国家把征收房地产税提上议程,这些问题肯定都能解决,只不过是早一点还是晚一点解决罢了。

但就像上面分析的,2020年之前,征收房地产税几乎不可能。

等到房地产税开始征收之后,会对房价有什么样的影响?

最直接的影响是提高了房产的持有成本,这对于炒房者而言,是不小的负担,所以一旦房地产税开征,炒房者会抛售手上的房产,市场上供给数量增多,短期内可以起到抑制房价的作用。

但从长期来看,房地产税对房价的影响是非常有限的。

因为房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素,供需关系才是决定房价的根本性因素。

少部分城市的房价依然有上涨空间,完全可以趁着调控的时机入手;而那些没有产业支持人口净流出的城市,房价则有较大的下跌可能。

那么哪些城市还有上涨空间?

中国的人口流动呈现两个趋势:

一是人口依然源源不断地流向大城市。

在过去,所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市,但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策,一线城市的人口出现了溢出效应,即人口向周边城市外溢(如上海流向杭州,北京流向天津,深圳流向东莞等等)。

(一线城市从全国人口抽血盛况)

(准一线城市抽血地图)

人口流动的另一个趋势是,省内欠发达地区的人口流向当地省会。

典型的如富士康落户郑州之后,仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万,这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。

根据以上两条,看好的城市分为以下三类。

1.一线城市

一线城市的房子依然值得买,因为这些城市自带的资源(教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值)属于稀缺资源(尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源)。

这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市,推动城市发展,而城市发展越快,又会吸引更多人流入,形成一个优势迭代的正循环。但一线城市里其实也有差异,北京的基本面其实是最好的。无论是政治资源,上市公司数量,互联网人才需求,影视娱乐业资源等等都是首屈一指。

但北京的行政力量太强大,而且又严格控制人口规模,投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。我个人看好的是深圳和上海。

深圳基本面相当不错,上市公司数量排名第二,主要产业是以科技互联网公司为主,又处于粤港澳大湾区的核心地位,而且还没有限制人口规模,所以我很看好深圳未来的发展。上海是全中国的金融中心,其地位不可撼动,但由于上海也明确限制人口规模,这多少会限制城市发展的潜力。

只要中国的经济持续稳定发展,这两个城市的房价依然有上涨的空间。

(注:这里的房价都是中位数,而不是平均值,更有利于反应房价的真实水平)

以上是从投资角度对一线城市买房的分析,但如果你打算在一线城市定居,那么我给你的建议是,有能力的话就先“上车”再说。

买不起大的就买小的,买不起近的就买远的,先扎下根来。

这是最稳妥的选择。

2.重点二线城市

除了一线城市以外,重点二线城市的房子也可以买,包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。

这其中,我最看好的是杭州。

过去很多人会觉得,杭州除了有阿里也没什么了不起的。

但如果你去查一下相关的数据就会发现,从资金总量,上市公司数量,科技创新能力和人口流入等多个维度来考量,杭州不仅是综合实力,连单项都几乎是所有二线城市里最强的,甚至还超过广州。

这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。

而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市,都是国家中心城市。

国家中心城市具有很强的政治意义。

以西安这座最近才入选的城市为例,要说经济、科技和人才发展水平,西安和杭州、南京有明显差距,但为什么入选的是西安?

因为中央需要加强在西北的控制力,就必须在西北选出一个国家中心城市,去辐射整个西北区域。

类似的,重庆、成都带动的是西南地区,郑州、武汉带动的中部地区(下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳)。

一旦入选国家中心城市,就意味着会获得各种各样的政策支持,有利于推动城市的发展,并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置,很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。

所以这些城市的房子,同样具有投资价值。

3.三大都市圈周边的发达城市

我比较看好的第三类城市,是三大都市圈(京津冀、长三角、珠三角)周围的发达城市(包括小城市)。

随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制,原本聚集在北京、上海、深圳的人,会有一部分向外围扩散,包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。

大都市圈的生活常态。

以上城市是我个人比较看好,觉得依然有房产投资价值的城市。

转自:楼市参考

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