房地产行业彻底告别了“不差钱”时代——多家银行提高了房地产信贷门槛、市场传闻银监会正在酝酿收紧银行房地产信托贷款业务、成交量稀少导致房企销售回款周期拉长。
当上述三大房企融资路径“渐行渐难”后，相比大型房地产公司财力雄厚，多数中小型民营房企将感受到资金链捉襟见肘困境。他们不得不另觅蹊径——民间拆借资金、房地产投资基金、境外发债融资，又一次成为他们融资过冬的“救命稻草”。
但是，在房地产融资的冬天里，民间融资正在趁火打劫，多数融资成本已经比去年提高了五成以上。
民间资金趁火打劫
“我已和数家民间拆借机构接触过，对于我们在上海松江一个新楼盘开发的项目，他们开出5000万元贷款，月息却要求至少在2.5%。”看到这份报价，一位民营中型房地产公司财务总监倒吸了一口凉气。
据他回忆说，同样的房产项目开发情况与融资额度，去年同期的民间拆借年息没有超过20%，如今却要多付出500万元利息。融资成本一年上升五成。
阳光100置业公司副总经理范小冲表示，“在银行信贷收紧与信托融资门槛提高后，中小型民营房地产公司向民间拆借资金的现象的确有所增加。”
据调查，目前急需民间拆借融资，主要以中小型民营房地产公司为主。他们要么急需资金支付尚未缴清的土地购买款，要么筹资完成某些房产开发项目的尾款结算，民间拆借利率则根据项目开发的抵押物是否充足、贷款期限与销售前景测算，但民间拆借年利率一般在30%以上。
“前些年房价上涨时期，有些民间拆借机构基本只关注企业信用度与项目销售前景作为担保，现在房企要是拿不出足够的成熟物业或土地作抵押，基本很难拿到民间拆借。”上述财务总监指出。
“整个五一假期，我们收集了各地房展的成交与让价销售情况，判断房价今后的涨跌走势，作为我们是否给房企投放民间贷款的依据。”一位民间信用投资机构负责人透露。以往民间拆借资本能划作房地产公司自有资金，用于购买土地储备；现在他们倾向挑选四证齐全的房产开发项目，拆借资金主要用于项目开发的各种尾款结算，一旦房产项目建筑结构封顶，他们就能通过房产预售合同快速回笼资金。
“感觉像趁火打劫，却也情有可原。”上述房地产公司财务总监无奈地说。他算过一笔账，有些民间拆借机构已要求贷款抵押物（包括自有成熟物业、土地与厂房）估值先较目前价格降低20%，再按70%的抵押率计算民间拆借金额，等于他们向民间融资的实际年利率再提高3-5%。
偏高融资成本，足以让有些房企望而退步。即使在次贷危机时期，有些房地产公司能以企业流动性贷款名义，申请到银行贷款用于房产项目开发，融资成本仅仅为基准贷款利率上浮20%，甚至发行信托产品的融资成本一般不会超过15%。
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